Què significa heretar un immoble?

Heredar un habitatge no és simplement rebre una propietat: també implica assumir una sèrie de responsabilitats legals, fiscals i administratives. A Catalunya, aquests passos estan marcats per la normativa autonòmica i requereixen complir estrictament amb diversos procediments si es vol vendre el pis de manera legal i sense complicacions.

A més, molts hereus es veuen davant de situacions complexes com immobles amb deutes, habitatges amb usufructe a favor del cònjuge supervivent, desacords entre germans o falta de documentació. Per això és fonamental comprendre bé cada fase del procés.

Pas a pas per vendre un pis heretat a Catalunya

1. Sol·licitar el certificat de defunció.
2. Obtenir el certificat d'últimes voluntats i comprovar si hi ha testament.
3. Si no hi ha testament, tramitar la declaració d'hereus ab intestat davant notari.
4. Redactar l'escriptura d'acceptació d'herència davant notari.
5. Liquidar l'Impost de Successions i Donacions (ISD) a l'Agència Tributària de Catalunya.
6. Liquidar la plusvàlua municipal (IVTNU) a l'ajuntament corresponent.
7. Inscriure la propietat a nom de l'hereu al Registre de la Propietat.
8. Sol·licitar el certificat d'eficiència energètica.
9. Revisar càrregues, inquilins, usufructes o altres drets inscrits.
10. Valoritzar l'immoble: taxació oficial o estimació de mercat.
11. Preparar el pis per a la venda (fotografies, neteja, reformes menors).
12. Signar contracte d'arres amb el comprador.
13. Atorgar l'escriptura pública de compravenda a notaria.
14. Declarar a l'IRPF la guanyança patrimonial obtinguda.

Quins impostos cal pagar al heretar i vendre un pis?

1. Impost de Successions i Donacions (ISD)

Aquest impost grava la transmissió de béns per herència. A Catalunya, existeixen importants bonificacions:

• 100.000 € de reducció a la base imposable per a fills majors de 21 anys.
• Fins a 500.000 € de reducció per a l'habitatge habitual del causant, sempre que l'hereu la mantingui durant cinc anys.
• Reduccions majors per a persones amb discapacitat o menors d'edat.

2. Plusvàlua municipal (IVTNU)

Aquest tribut municipal es calcula en funció de l'augment del valor del terreny des de l'adquisició fins a la transmissió. Pots triar entre dos mètodes de càlcul: l'objectiu (segons anys de tinença i coeficient municipal) o el real (diferència entre valor d'herència i valor de venda).

3. IRPF (Impost sobre la Renda de les Persones Físiques)

Es liquida sobre la guanyança patrimonial obtinguda en la venda. El tipus impositiu s'aplica per trams:

• 19% fins a 6.000 €
• 21% de 6.001 € a 50.000 €
• 23% de 50.001 € a 200.000 €
• 26% a partir de 200.000 €

Quins costos són deduïbles?

• Costos notarials i registrals de l'herència.
• Impostos pagats (ISD, plusvàlua municipal).
• Obres de millora documentades amb factura.
• Honoraris de taxació i consultoria legal.

Quina documentació necessito per vendre un pis heretat?

• Certificat de defunció del causant.
• Certificat d'últimes voluntats i testament o acta de declaració d'hereus.
• Escritura pública d'acceptació d'herència.
• Liquidació de l'ISD i de la plusvàlua municipal.
• Nota simple actualitzada del Registre de la Propietat.
• Certificat d'eficiència energètica.
• DNI de tots els hereus i del comprador.
• Últim rebut de l'IBI i certificació de comunitat de propietaris.

Venda amb usufructe: Què fer si el vidu o vídua segueix vivint al pis?

Quan el cònjuge supervivent té l'usufructe de l'habitatge, el nus propietari no pot vendre lliurement sense el seu consentiment. Existen dues vies:

• Esperar a que finalitzi l'usufructe de manera natural, ja sigui per renúncia voluntària o per causes legals que l'extingeixin, com el decés de l'usufructuari.
• Acord econòmic: compensar l'usufructuari econòmicament, calculant el valor segons taules d'Hisenda (edat i coeficient).

Es pot vendre una casa heretada sense escriptures?

No. És obligatori que l'immoble estigui registrat a nom de l'hereu per poder vendre'l. L'escriptura d'acceptació d'herència i la seva inscripció al Registre de la Propietat són passos imprescindibles per formalitzar la compravenda.

Puc vendre la meva part si hi ha altres hereus?

Sí, pots vendre la teva part indivisa. No obstant això, els altres copropietaris tenen dret de preferència. És habitual negociar primer amb ells. Si no volen comprar-la, pots vendre-la a tercers, tot i que en molts casos això complica l'operació i pot afectar al valor de l'immoble.

Què passa si un hereu no vol vendre?

Si un dels hereus es nega a vendre, existeixen dues alternatives:

• Acudir a la via judicial per a la divisió de la cosa comuna.
• Proposar la venda de la seva part al restant o a un tercer.

Aquest tipus de conflictes solen resoldre's amb mediació notarial o assessorament legal especialitzat.

Consells per agilitzar la venda d'un pis heretat

• Contracta una taxació professional si tens dubtes sobre el valor de l'immoble.
• Fes millores estètiques: una pintura nova, il·luminació adequada i neteja profunda poden augmentar el valor percebut.
• Organitza visites presencials i virtuals si l'immoble està buit.
• Revisa les càrregues al Registre de la Propietat abans de comprometre't amb un comprador.
• Consulta un assessor fiscal per conèixer la teva obligació de declarar a l'IRPF.

Errors que has d'evitar al vendre una propietat heretada

• No liquidar els impostos dins dels terminis legals (6 mesos des del decés).
• No registrar l'immoble abans de la venda.
• Fixar un preu sense analitzar el mercat immobiliari de la zona.
• Ignorar l'existència d'usufructes, hipoteques o inquilins.
• Signar contractes sense revisar la documentació completa.

Preguntes freqüents sobre vendre un pis heretat a Catalunya

Quant costa vendre una vivenda heretada?

Depèn del valor de l'immoble, però en general els costos poden incloure:

• ISD: variable segons el valor i bonificacions.
• Plusvàlua municipal: depèn del municipi.
• Despeses de notaria i registre: entre 500 € i 1.200 €.
• Certificats obligatoris: 100 € - 300 €.
• Impostos en la venda: IRPF si hi ha guanyança patrimonial.

Què passa si el pis està ocupat?

Si hi ha inquilins amb contracte, el nou comprador haurà de respectar-lo. Si hi ha ocupants sense títol, hauràs d'iniciar un procediment legal d'expulsió abans de vendre.

Puc renunciar a l'herència?

Sí. Ho pots fer davant notari. En molts casos es renuncia si hi ha més deutes que béns o si no es pot afrontar el pagament de l'ISD.

Checklist abans de vendre el teu pis heretat

• ✅ Herència acceptada davant notari.
• ✅ Pagament de l'ISD i la plusvàlua.
• ✅ Immoble inscrit a nom de l'hereu.
• ✅ Càrregues revisades al Registre.
• ✅ Certificat energètic vigent.
• ✅ Acord entre hereus formalitzat.

Conclusió

Vendre un pis heretat a Catalunya requereix planificació, compliment legal i coneixement fiscal. Tot i que pot semblar complex, seguir els passos adequats i comptar amb assessorament professional et permetrà transformar una situació hereditària en una oportunitat financera segura i ordenada.

Vols vendre un pis heretat a Catalunya i no saps per on començar?

A Alfa Casa som experts en la venda de pisos heretats. T'acompanyem en tot el procés: des de la valoració fins a la signatura, sense complicacions i amb tota transparència.📩 Ponte en contacte amb nosaltres i deixa la teva propietat a mans d'experts.